Bir ev veya arsa satışı, çoğu hane için yılın en büyük tek işlemi olur. Buna karşın satış anında akla ilk gelen soru genellikle "ne kadar kâr ettim" olurken, "bu kârın ne kadarını vergi olarak ödeyeceğim" sorusu sona bırakılır. Oysa iki farklı satış senaryosu arasında karar veriyorsanız — örneğin şimdi mi satsam yoksa bir yıl daha bekleyip elde tutsam mı — vergi tarafı, kararın yönünü tamamen değiştirebilecek büyüklükte olabilir. Aşağıda gayrimenkul satışında kazancın nasıl hesaplandığını, hangi durumlarda vergi doğmadığını ve karşılaştırma yaparken bakmanız gereken kalemleri sırayla ele alıyoruz.
Gayrimenkul vergisi ifadesi günlük dilde birkaç farklı yükümlülüğü birden anlatmak için kullanılıyor. Karar verirken bunları ayırmak gerekiyor:
Yani "satarsam vergi öder miyim" sorusunun cevabı, mülkü ne kadar süredir elinizde tuttuğunuza, kaç işlem yaptığınıza ve gerçek kârın ne olduğuna bağlıdır.
Türk vergi sisteminde konut ve arsa gibi gayrimenkullerin satışında temel ölçüt elde tutma süresidir. İktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra yapılan satışlardan doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Beş yıl dolmadan yapılan satışta ise kazanç hesaplanır ve yıllık olarak yeniden belirlenen istisna tutarını aşan kısım beyan edilir.
Burada gözden kaçan iki nokta var:
Süreklilik arz eden satışlarda tablo değişir. Aynı yıl içinde birden fazla mülk satmak, arsa alıp bölerek satmak ya da inşa edip satmak, işlemi ticari faaliyet kapsamına sokabilir. Bu durumda beş yıl kuralı işlemez; kazanç ticari kazanç sayılır, defter tutma ve KDV yükümlülükleri gündeme gelir. Serbest meslek ve şahıs işletmesi sahiplerinin vergi hazırlığında karşılaştıkları çerçeveye benzer bir düzene geçilmiş olur.
Kazanç, kabaca "satış bedeli eksi alış bedeli" değildir. Sistem enflasyonun yarattığı görünürdeki kârı bir ölçüde dışarıda bırakır. Alış bedeli, iktisap ayından satıştan önceki aya kadar üretici fiyat endeksindeki artış oranında yükseltilebilir; ancak bu endekslemenin yapılabilmesi için ilgili dönemdeki artışın belirli bir eşiğin (yüzde on) üzerinde olması gerekir.
Endekslenmiş maliyetin yanında şu kalemler de kazancı azaltır:
Bu yüzden fatura ve dekont saklamak, ileride ödenecek vergiyi doğrudan düşüren bir alışkanlıktır. Aynı disiplin, aile bütçesi takibi ve tasarruf planlaması için tuttuğunuz kayıtların bir uzantısı olarak düşünülebilir.
Kalan kazanç önce yıllık istisna tutarıyla karşılaştırılır. Aşan kısım, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilir ve artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Tarife artan oranlı olduğu için, kazancın büyüklüğü ve aynı yıl elde ettiğiniz diğer gelirler ödeyeceğiniz oranı etkiler.
İki senaryoyu yan yana koyarken şu tabloyu kendi sayılarınızla doldurmak, hissi kararların önüne geçer:
| Kalem | Şimdi satmak | Beklemek / kiraya vermek |
|---|---|---|
| Brüt satış bede |